„Airbnb“ und andere Plattformen: Stadt Köln geht gegen illegale Vermieter vor (2023)

Sie wünschen sich eine „ganze Wohnung mit Domblick“ in der Kölner Innenstadt? 200 Euro pro Nacht. Oder das „Gemütliche Zuhause für Zehn“ in Düsseldorf-Unterrath? Für ca. 400 Euro pro Nacht werden Sie fündig. Auf der Buchungsplattform „Airbnb“ tauchen immer wieder ähnliche Anzeigen auf. Einige Anbieter halten gleich mehrere Angebote parat: Eine sogenannte Wohngemeinschaft in Köln-Kalke bietet drei Zimmer an, ein Vermieter im Stadtteil Ehrenfeld bietet zwei Wohnungen an und fügt hinzu: „Meine Familie wohnt nicht im Haus.“ Aber wir können bei Bedarf sehr schnell dort sein.

Als Joseph Ludwig eine solche Beschreibung hörte, wurde er hellhörig. Der Chef des Wohnungsamtes Köln organisiert in der Domstadt Kampagnen gegen professionelle Vermieter auf Plattformen wie „Airbnb“. „Kurzzeitmieten bringen fünfmal mehr Einnahmen als reguläre Langzeitmieten“, sagte Ludwig. Doch das lukrative Geschäft ist oft illegal und muss jetzt härter bekämpft werden.

Seit 2012 gibt es eine gesetzliche Lösung des Problems: Die damalige rot-grüne Landesregierung verabschiedete den sogenannten House Oversight Act. Ermächtigt Städte, gegen die unbefugte Nutzung von Wohnraum für Anwaltskanzleien, Arztpraxen oder Ferienvermietungen vorzugehen. Der Rat der Stadt Köln hat im Juli 2014 eine auf diesem Gesetz basierende Regelung beschlossen. Kurzfristige Vermietungen sind seitdem nur noch zulässig, wenn der Eigentümer oder Mieter den Großteil der Saison in der Immobilie wohnt. „Niemand wird etwas dagegen haben, während des Urlaubs eine Wohnung für zwei Wochen zu verschenken“, betont Ludwig. Wer schwerwiegend gegen die Richtlinien verstößt, kann mit einem Bußgeld von bis zu 50.000 Euro pro Wohnung rechnen. Auch Bonn, Dortmund und Münster haben in Nordrhein-Westfalen ähnliche Regelungen eingeführt. Berlin verhängt sogar Bußgelder von bis zu 100.000 Euro pro Wohnung.

umstrittene Wirkung

Allerdings sind sowohl die Auswirkungen von „Airbnb“ auf den angespannten Wohnungsmarkt in den nordrhein-westfälischen Großstädten als auch die Rechtslage umstritten. In Städten wie Düsseldorf oder Aachen gibt es in den Räten noch keine Mehrheit für Regelungen nach dem Kölner Vorbild. Die aktuelle Landesregierung aus CDU und FDP hat sich in einem Koalitionsvertrag sogar auf die Aufhebung des Wohnungsüberwachungsgesetzes geeinigt. Die Debatte geht weiter und die Ergebnisse sind öffentlich.

„Eine Aufhebung des Gesetzes wäre für uns fatal“, sagte Joseph Ludwig. Der Büroleiter schätzt, dass 7.000 Wohnungen vom Kölner Immobilienmarkt verschwunden sind, teuer vermietet an Touristen oder Geschäftsleute. „Es ist ein Lebensraum für mehr als 10.000 Menschen. Dafür muss viel gebaut werden.“ Köln ist eine der am schnellsten wachsenden Städte Deutschlands, kann aber mit dem Wohnungsangebot nicht mithalten. Der Studie zufolge fehlen derzeit zwischen 60.000 und mehr als 85.000 Wohnungen. „Natürlich ist Airbnb nicht das einzige Problem. Aber der Markt spürt die Auswirkungen“, sagte Ludwig.

Die Vermittlungsplattformen selbst veröffentlichen wenige Zahlen. Airbnb identifizierte auf Anfrage rund 7.000 Kölner Inserate, verneinte jedoch erkennbare Auswirkungen. Die Begründung liefert die Statistik: Nur 58 % der Angebote beziehen sich auf den „ganzen Aufenthalt“ (also die gesamte Wohnung oder das gesamte Haus). Von den rund 4.000 Angeboten sind nur 6 % (240 Objekte) für mehr als 182 Tage pro Jahr vermietet. Insgesamt würde dies rund 0,04 % des gesamten Kölner Immobilienportfolios ausmachen.

Auch die Autoren der Studie zur Untervermietung von Wohnraum sehen „Airbnb“ und das Geschäftsmodell des Unternehmens wenig problematisch: „Es gibt keine Hinweise darauf, dass der Beherbergungssektor zu einer Verknappung von Wohnraum führt“, heißt es in der Studie abschließend. Es ist jedoch denkbar, dass dieses Ergebnis je nach Bezirk und Straße variieren kann, die Daten reichen jedoch nicht aus, um dies zu überprüfen.

Eine neue Umfrage des Marktforschungsunternehmens AirDNA liefert eine andere Erklärung. Dadurch waren zwischen 2016 und 2018 jeden Monat über 2.200 Wohnungen auf „Airbnb“ in Köln zur Miete verfügbar. Pro gebuchtem Apartment und Monat übernachten durchschnittlich 15 Personen. Zum Vergleich: Das Hotel Köln hat ebenfalls etwa 15 Übernachtungen pro Hotelbett und Monat.

Unabhängig vom Ausmaß der Probleme des Landes: Die Kölner Oberbürgermeisterin Henriette Reker (parteilos) hat „Airbnb“ den Kampf angesagt. Die Zahl der Verantwortlichen des Wohnungsamtes hat sich von 4,5 zu Jahresbeginn auf 13,5 verdreifacht. „Wir haben uns umgehört, Außenaufnahmen gemacht, uns die Türklingelanlage angeschaut und geschaut, wer sie hat“, schildert Ludwig. Für das Verständnis von Verdachtsfällen seien vor allem demografische Angaben hilfreich. Ludwig: „Wenn die Einheimischen Junggesellenabschiede mit rollenden Koffern auf den Treppenhäusern beobachtet haben, dann würde ich mich gerne mit der Stadt verbinden.“

Auch das neue Team konnte nicht alle Fälle erkennen. „Wir können diesen Kampf nicht gewinnen“, sagte Ludwig. Aber es geht nicht mehr nur um die Kriminalisierung einzelner Krimineller, sondern um die Kriminalisierung großer krimineller Unternehmen. „Wir haben Zulieferer von Tatorten organisierter Kriminalität, etwa von Hausmeisterszenen, identifiziert“, sagte Ludwig. Seien Sie dort besonders vorsichtig bei der Identifizierung. „Ich werde meine Mitarbeiter nicht zur Brandbekämpfung schicken. Sobald es Anzeichen gibt, dass es kompliziert werden könnte, werden wir sofort evakuieren“, forderte dann die Polizei.

„Airbnb“ liebäugelt mit kommunaler Datensouveränität

Allerdings sind auch größere Fänge möglich. Ein Unternehmen wurde im vergangenen Jahr verklagt, weil es in den Bezirken Deutz und Humboldt-Gremberg insgesamt 60 Studentenwohnungen als Ferienwohnungen verkauft hatte. Auf einen WDR-Bericht gelangten die Ermittler, woraufhin die Stadt den Verkäufer ermittelte. „Ein großer Finanzier erwartet große Renditen“, sagte Ludwig. Mittlerweile sind zwei Wohnungen wieder vermietet und 42 werden renoviert, bevor sie wieder auf den Markt gebracht werden. In 16 Fällen verhängte die Gemeinde Bußgelder in Höhe von jeweils 10.000 Euro, weil die Objekte nicht mehr auf „Airbnb“ verfügbar waren, sondern seit Wochen leer standen.

Da Köln nur eine von vielen Städten in Europa ist, versucht das Unternehmen, Partner zu werden. Beispielsweise wird die jeweilige örtliche Bettensteuer berechnet und an die Gemeinde abgeführt. „Wir haben Vereinbarungen mit mehr als 400 Städten und Regionen auf der ganzen Welt zur automatischen Erhebung und Zahlung von Kurtaxen“, sagte eine Sprecherin des Protokolls. Als Gegenleistung für Steuern verzichtet die Stadt auf Zwangsmaßnahmen oder Sanktionen gegen Grundstückseigentümer.

Doch auch „Airbnb“ spielt mit seiner Datenhoheit gegenüber den Kommunen. Ohne Vermieterinformationen ist es für die Steuerbehörden schwierig, die Beherbergungssteuer selbst zu ermitteln und einzuziehen. Der Düsseldorfer Oberbürgermeister Thomas Geisel (SPD) will die Einheit deshalb gesetzlich stoppen. In einem Brief an NRW-Kanzler Armin Laschet (CDU) forderte er: „Ein wirksames Instrument zur Sicherstellung der Legitimität privater Wohnungsvermittler ist meiner Meinung nach die Meldepflicht, bei der der Plattformbetreiber die Adresse der Wohnung, also die des Vermieters, angibt.“ Daten, teilen Sie uns die Mietdauer und weitere Informationen mit.“

Auch in Köln bestand kein Interesse an einer Zusammenarbeit. „Unternehmen wie ‚Airbnb‘ wollen uns nicht helfen. Sie sind gewinnorientierte Unternehmen und wollen expandieren, also bieten sie uns einen Deal an, um ihre Nutzer ungestört zu lassen“, sagte Ludwig. Aber das ist nicht der Punkt. Es geht nicht darum, möglichst viele Bußgelder zu verhängen.

„Unser Ziel ist es stattdessen, die Wohnung wieder auf den Markt zu bringen. Wenn der Eigentümer bei der ersten Anhörung Einsicht zeigt und dann bescheinigt, dass es sich bei der Wohnung wieder um einen Dauermietvertrag handelt, dann habe ich mein Ziel erreicht.“ Wer auffällt Sie müssen einen Antrag stellen bei: Das Wohnungsamt reicht einen langfristigen Mietvertrag ein. „Und es ist wahrscheinlich, dass meine Mitarbeiter von Zeit zu Zeit vor Ort sein werden, um die Situation zu überprüfen.“